La tokenización de activos inmobiliarios promete eficiencia, transparencia y liquidez. Pero… ¿qué pasa cuando aterrizamos esta idea en la regulación actual española.
👉 Spoiler: No es tan simple, al menos si buscamos efectos erga omnes (frente a terceros).
📚 El marco actual: Registro de la Propiedad y cotitularidad
En España, el derecho real sobre un inmueble debe estar inscrito en el Registro de la Propiedad. Y lo mismo aplica a la cotitularidad: si se fracciona el activo, cada parte debe constar en dicho Registro.
🔁 ¿Cambio de titularidad? Requiere escritura pública y acceso registral (ya sea por compraventa, herencia, etc.).
⛔ Además, cualquiera de los cotitulares puede forzar la división del bien y su venta en pública subasta (art. 400 CC), lo que complica la estabilidad de cualquier estructura de cotitularidad tokenizada.
⚙️ ¿Qué aporta la tokenización?
✅ Transparencia
✅ Liquidaciones automáticas
✅ Acceso global
✅ Programabilidad de los derechos
✅ Cierta liquidez en mercados secundarios
Pero hay un problema clave: tokenizar directamente fracciones de un inmueble no genera efectos frente a terceros si no está inscrito, y no se considera un instrumento financiero, lo que puede facilitar su emisión, pero también limitar su protección jurídica.
🧠 ¿Alternativas más viables hoy?
Una vía más sólida actualmente es estructurar la operación a través de una SPV (Special Purpose Vehicle), que:
🏢 Adquiere el activo
💰 Tokeniza instrumentos financieros (bonos, préstamos, equity, etc.)
Esto vincula indirectamente a los tokens con el activo, pero no otorga derechos reales sobre el inmueble, sino económicos sobre la SPV.
📌 ¿Posibles garantías para proteger al inversor?
* Préstamos hipotecarios inscritos vinculados al token
* El inmueble como activo esencial de la SPV
* Inclusión del vínculo token-activo en estatutos o en el objeto social
🔮 ¿Y si pensamos en el futuro?
Una solución normativamente más eficaz pasaría por:
📘 Reconocer registralmente la tokenización inmobiliaria,
📌 Aceptar la inscripción de fracciones tokenizadas con efectos erga omnes,
🛡️ Y ofrecer tutela al adquirente de buena fe, confiando en el control sobre el token.
✅ La tokenización inmobiliaria tiene recorrido, pero hoy requiere estructuras indirectas para funcionar jurídicamente. Un marco legal más adaptado podría permitir su despliegue completo con seguridad y efectos reales.
